Rad u Njemačkoj i redovita plaća u eurima mnogim hrvatskim građanima omogućuju da razmišljaju o kupnji stana ili kuće u Hrvatskoj. Ipak, visoka njemačka plaća sama po sebi ne jamči da će hrvatska banka odobriti stambeni kredit.
Banke uz visinu i stabilnost primanja posebno provjeravaju koliki dio mjesečnog dohotka već odlazi na otplatu dugova. U obzir mogu ući krediti, leasing za automobil, korišteni minus, obveze po kreditnim karticama i druga zaduženja, uključujući ona nastala u Njemačkoj.
Ključan podatak jest omjer ukupnih mjesečnih obveza i redovitog neto dohotka, poznat kao DSTI. On pokazuje koliko je plaća već opterećena postojećim dugovima te koliko prostora ostaje za ratu novog stambenog kredita.
Možda će vas zanimati
Prema Odluci Hrvatske narodne banke o kriterijima kreditiranja potrošača, koja se primjenjuje od 1. srpnja 2025., banka u pravilu ne smije odobriti stambeni kredit ako mjesečni trošak otplate ukupnog duga prelazi 45 posto mjesečnog dohotka potrošača. Banke mogu koristiti određene iznimke, ali njihovo korištenje nije pravo klijenta, nego odluka banke utemeljena na procjeni rizika.
Ako, primjerice, osoba u Njemačkoj prima 3.000 eura neto, 45 posto tog iznosa iznosi 1.350 eura. Međutim, ako već otplaćuje automobil s mjesečnom ratom od 400 eura, za novu stambenu ratu prema tom bi izračunu ostalo najviše oko 950 eura. Stvarni iznos može biti i manji jer banka dodatno uzima u obzir minimalne životne troškove, broj članova kućanstva, uzdržavane osobe i vlastita interna pravila.
Pri izračunu dohotka ne gleda se samo posljednja isplaćena plaća. Prema pravilima HNB-a, banka se mora koristiti prosjekom dohotka ostvarenog najmanje tijekom posljednja tri mjeseca. Jednokratne isplate, poput posebnih nagrada i jubilarnih nagrada, u pravilu se ne smatraju redovitim mjesečnim dohotkom.
Zaposleni u Njemačkoj zato najčešće moraju dostaviti ugovor o radu, platne liste, izvode računa na koji primaju plaću te poreznu dokumentaciju. Posebno se provjerava je li radni odnos sklopljen na neodređeno vrijeme, koliko dugo traje zaposlenje i je li istekao probni rok. Banka može dodatno proučiti poslovanje i stabilnost poslodavca.
Važan dokument može biti i izvadak iz kreditnog registra države u kojoj je podnositelj zahtjeva porezni rezident. U Njemačkoj će se najčešće tražiti odgovarajući dokument povezan s evidencijom SCHUFA-e, kojim se provjerava postoje li prijavljene kreditne obveze, kašnjenja ili drugi podaci važni za procjenu kreditne sposobnosti. Točan oblik dokumenta, dopuštenu starost i potrebu za ovjerenim prijevodom treba unaprijed provjeriti kod odabrane banke.
Da takav dokument može biti dio obvezne dokumentacije pokazuje i aktualni popis Erste banke za osobe zaposlene u državama Europske unije. Uz ugovor o radu koji traje najmanje šest mjeseci i poreznu dokumentaciju, navodi se i izvadak iz kreditnog registra države u kojoj je zaposlenik porezni rezident. To znači da hrvatska banka neće gledati samo obveze vidljive u Hrvatskoj.
Dodatnu ulogu ima procijenjena vrijednost stana. Opće pravilo HNB-a propisuje da omjer kredita i vrijednosti nekretnine u zalogu, poznat kao LTV, u pravilu ne smije biti veći od 90 posto. Ako stan prema nižoj vrijednosti između procjene i kupoprodajne cijene vrijedi 200.000 eura, kredit bi prema tom ograničenju u pravilu mogao iznositi najviše 180.000 eura.
Još tema koje vrijedi pročitati
Ipak, banke za klijente zaposlene u inozemstvu mogu postaviti znatno strože uvjete. Primjerice, Erste banka u informacijama koje se primjenjuju od 1. srpnja 2026. za svoj kredit namijenjen državljanima EU-a i hrvatskim državljanima zaposlenima u EU-u navodi maksimalan rok otplate od 20 godina te kredit do 60 posto vrijednosti nekretnine. To podrazumijeva najmanje 40 posto vlastitog učešća.
Uvjeti drugih banaka mogu se razlikovati, kao i način na koji priznaju inozemna primanja. Neke mogu tražiti dulji kontinuitet zaposlenja, veće učešće, sudužnika ili dodatne instrumente osiguranja. Zbog toga ponuda dobivena u jednoj banci ne pokazuje nužno što će ponuditi druga.
Prije potpisivanja predugovora i uplate kapare korisno je od nekoliko banaka zatražiti informativni izračun upravo za klijenta zaposlenog u Njemačkoj. U zahtjevu treba prijaviti sva postojeća zaduženja, uključujući njemački leasing, dopušteno prekoračenje i kreditne kartice.
Plaća iz Njemačke može biti velika prednost jer je redovita i isplaćuje se u eurima, ali za banku je presudno koliko je stvarno raspoloživa nakon svih obveza. Upravo zato kupac s nešto nižom plaćom, ali bez dugova i s većim vlastitim učešćem, ponekad može dobiti povoljniju procjenu od osobe s većom plaćom opterećenom kreditima i leasingom.
