Kupnja kuće mnogima je jedna od najvećih životnih odluka, no privlačna cijena i dobra lokacija ne znače mnogo ako dokumentacija nije uredna. Jedan od problema koji se u praksi često pojavljuje jest kuća bez uporabne dozvole, a takva situacija kupcu može donijeti ozbiljne pravne i financijske rizike.
Uporabna dozvola potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s odobrenim projektom te da ispunjava propisane tehničke, sigurnosne i zakonske uvjete. Nije dovoljno da objekt ima samo građevinsku dozvolu, jer ona potvrđuje da je gradnja mogla započeti, ali ne i da je građevina završena onako kako je odobreno. Prema portalu gov.hr, izgrađena ili rekonstruirana građevina može se početi koristiti tek nakon izdavanja uporabne dozvole.
Kako navodi N1, kuća bez uporabne dozvole može značiti manji krug potencijalnih kupaca, probleme s bankovnim kreditiranjem, nižu tržišnu vrijednost, ali i mogućnost kazni ili zabrane korištenja, ovisno o konkretnom slučaju i stanju dokumentacije.
Problem je posebno važan za kupce koji planiraju kupnju putem stambenog kredita. Banke u pravilu traže urednu dokumentaciju, a nekretnina bez uporabne dozvole često se ne može koristiti kao sigurno sredstvo osiguranja kredita. To znači da takve kuće najčešće dolaze u obzir samo kupcima koji raspolažu gotovinom, a oni zbog rizika obično traže znatno nižu cijenu.
Prodaja nekretnine bez uporabne dozvole nije nužno zabranjena, ali kupac mora biti jasno upoznat sa stanjem dokumentacije. Ako prodavatelj prešuti takav nedostatak, to se kasnije može pretvoriti u ozbiljan pravni spor, uključujući zahtjev za raskid ugovora ili naknadu štete. Zato bi status uporabne dozvole trebao biti izričito naveden u kupoprodajnom ugovoru.
Prije kupnje takve nekretnine potrebno je provjeriti zemljišnoknjižno stanje, katastar, građevinsku dozvolu, geodetsku dokumentaciju i eventualne ranije postupke pred nadležnim uredom. Zakon o gradnji propisuje da se izgrađena građevina smije početi koristiti nakon što tijelo graditeljstva izda uporabnu dozvolu, osim ako zakonom nije drukčije propisano.
Naknadno ishođenje uporabne dozvole u nekim je slučajevima moguće, ali ne mora biti jednostavno ni brzo. Postupak može uključivati izradu dodatne dokumentacije, tehnički pregled, usklađivanje izvedenog stanja s propisima i plaćanje troškova stručnjaka i upravnih pristojbi. U složenijim slučajevima postupak može trajati mjesecima, pa i godinama.
Najveći rizik za kupca nastaje kada se pokaže da objekt nije moguće uskladiti s prostornim planom ili važećim propisima. Tada ni povoljna cijena više ne mora biti dobra prilika, nego početak dugog i skupog problema.
Zato stručnjaci savjetuju da se prije potpisivanja bilo kakvog ugovora zatraži mišljenje odvjetnika, arhitekta ili građevinskog inženjera. Kuća bez uporabne dozvole ne mora uvijek biti nekretnina koju treba odmah odbaciti, ali nikada ne bi smjela biti kupnja na povjerenje i rečenicu da će se “papiri lako srediti”.
