Na hrvatskom tržištu nekretnina već se dulje vrijeme događa naizgled nelogičan proces. Broj kupoprodaja pada, mnogi oglasi mjesecima stoje neprodani, kupci sve teže dolaze do kredita koji bi pratili tražene cijene, ali oglašene cijene stanova, kuća i zemljišta i dalje ostaju vrlo visoke ili nastavljaju rasti.
Upravo na taj raskorak između stvarne prodaje i oglašenih cijena upozorava podatkovni znanstvenik Nikola Strahija, koji je pokrenuo portal nekretnine.gradim.hr, namijenjen praćenju i analizi oglašenih cijena nekretnina u Hrvatskoj. Prema podacima koje portal prikuplja od rujna 2024. godine, problem nije samo u potražnji i ponudi, nego i u načinu na koji se nekretnine oglašavaju.
Strahija upozorava da isti stan, kuća ili zemljište često završi u više oglasa, kod više agencija i po različitim cijenama. U praksi to znači da vlasnik nekretninu može oglasiti po jednoj cijeni, a zatim se isti oglas pojavi kod agencije po višoj cijeni. Nakon toga se viša cijena počinje doživljavati kao nova tržišna vrijednost, pa se nerijetko korigira i početni oglas, a zatim cijene počinju rasti i u okolnim oglasima.
Tako nastaje domino efekt koji ne mora imati veze sa stvarno realiziranom prodajom. Dovoljno je da se u oglasniku pojavi nekoliko viših cijena za slične nekretnine na istom području pa dio prodavatelja zaključi da i njihova nekretnina vrijedi više. Problem je u tome što oglašena cijena nije isto što i prodajna cijena. Jedna pokazuje očekivanje prodavatelja, a druga stvarnu spremnost kupca da plati.
Prema podacima s portala koji analizira oglase, cijena četvornog metra nekretnina koje oglašavaju agencije u prosjeku je viša nego kada nekretninu oglašava sam vlasnik. Na prvi pogled razlika od oko 1,7 posto ne izgleda dramatično, ali kod ukupnih iznosa ona može značiti tisuće ili desetke tisuća eura više, posebno kod skupljih stanova, kuća i zemljišta.
Kako piše novinar Novog lista Dražen Katalinić konkretni primjeri velikih razlika vidljivi su kod oglašavanja. Građevinsko zemljište u Njivicama, koje je vlasnik oglašavao za 1,4 milijuna eura, kroz agencijske oglase naraslo je na 1,8 milijuna eura. Još izraženiji primjer zabilježen je u Fužinama, gdje je zemljište s početnih 14 tisuća eura kroz oglase različitih agencija došlo do cijene od 133.300 eura.
Osim rasta cijena, uočene su i druge anomalije. Prema podacima portala, evidentirano je više od 13 tisuća sumnjivih ili nelogičnih oglašivačkih promjena, među kojima su dupliciranje istih nekretnina, promjena kategorija oglasa, prebacivanje nekretnina iz prodaje u najam i obratno te oglašavanje iste nekretnine u različitim kategorijama. U nekim slučajevima kuća koja je u prodaji pojavljuje se i kao nekretnina za najam, a stan koji se iznajmljuje može se naći i među oglasima za prodaju.
Jedna od neobičnijih praksi odnosi se i na manipulaciju vidljivošću oglasa. Strahija navodi primjere u kojima se cijena oglasa privremeno smanjuje na simboličan iznos, primjerice jedan euro, kako bi se nekretnina pojavila na vrhu rezultata ako korisnik oglase sortira od najniže prema najvišoj cijeni. Kada potencijalni kupac kontaktira oglašivača, stvarna cijena je, naravno, sasvim drugačija.
Službeni podaci potvrđuju da tržište više nije u fazi snažnog rasta prometa. Prema podacima Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine te Ekonomskog instituta, u 2025. godini ostvareno je 88.395 kupoprodaja nekretnina, što je 21,7 posto manje nego 2024. godine. Godinu ranije, 2024., već je bio zabilježen pad kupoprodaja od 9,7 posto.
Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2025. iznosila je 7,675 milijardi eura, što je 16,8 posto manje nego godinu ranije. Istodobno je prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo porasla s 81.714 eura u 2024. na 86.828 eura u 2025. godini. Drugim riječima, prodaje je bilo manje, ukupna vrijednost tržišta pala je, ali su cijene po nekretnini nastavile rasti.
Sličnu sliku pokazuju i podaci o stanovima i apartmanima. Medijalna cijena stana ili apartmana u Hrvatskoj 2025. godine iznosila je 2.587 eura po četvornom metru, što je 11,3 posto više nego 2024. godine. Najskuplji je bio Split, s medijalnom cijenom od 4.068 eura po četvornom metru, a slijedili su Dubrovnik s 3.921 eurom, Opatija s 3.830 eura, Lovran s 3.615 eura te niz drugih obalnih mjesta s cijenama iznad 3.500 eura po četvornom metru.
Državni zavod za statistiku također je ranije objavio da su cijene stambenih objekata u 2025. godini u prosjeku bile 14,1 posto više nego godinu prije. Novi stambeni objekti poskupjeli su u prosjeku 13,1 posto, a postojeći 14,3 posto. U Gradu Zagrebu cijene su u 2025. bile više za 14,2 posto, na Jadranu za 11,8 posto, a na ostalim područjima za 19,3 posto.
Upravo tu nastaje ključni problem za građane. Cijene rastu brže od platežne moći velikog broja kupaca, a banke pri odobravanju stambenih kredita ne prate oglašivački optimizam prodavatelja. Ako je cijena nekretnine nerealno visoka, kupac ne može dobiti kredit koji bi pokrio takav iznos ili mora pristati na manji stan, lošiju lokaciju ili znatno veće vlastito učešće.
Zato se sve češće događa da nekretnine ostaju na tržištu mjesecima, pa i godinama. Prema podacima iz analize oglasa, trenutačna oglašena medijalna cijena četvornog metra stana u Hrvatskoj iznosi oko 4.008 eura, aktivno je gotovo 115 tisuća oglasa, a prosječno trajanje oglasa je 290 dana. Kod kuća je prosječno trajanje oglasa još dulje i iznosi više od 400 dana.
To pokazuje da velik dio tržišta zapravo stoji. Prodavatelji ne žele spuštati cijene jer očekuju da će se kupac prije ili kasnije pojaviti, dok kupci sve češće odustaju jer ne mogu pratiti tražene iznose. Umjesto brzog pada cijena, tržište se hladi kroz manji broj transakcija i dulje vrijeme prodaje.
Stručnjaci pritom upozoravaju da oglašene cijene ne treba uzimati kao konačnu sliku tržišta. One mogu pokazivati očekivanja prodavatelja, raspoloženje na tržištu i strategiju oglašavanja, ali ne nužno stvarne prodajne cijene. Ako se ista nekretnina pojavljuje više puta, kod različitih agencija i po različitim cijenama, stvara se dojam veće potražnje i skupljeg tržišta nego što ga stvarne kupoprodaje potvrđuju.
S druge strane, ni službeni podaci ne upućuju na skori veliki pad cijena. Iako se broj kupoprodaja smanjuje, nekretnine se u Hrvatskoj i dalje doživljavaju kao sigurno ulaganje, a u atraktivnim obalnim područjima, Zagrebu i većim gradovima ponuda kvalitetnih stanova i dalje je ograničena. Dok god prodavatelji mogu čekati, a dio kupaca ima dovoljno kapitala, cijene se teško spuštaju brzo i naglo.
Zbog toga hrvatsko tržište nekretnina trenutačno ulazi u fazu u kojoj se sve jasnije vidi razlika između oglašene i stvarne vrijednosti. Na oglasnicima cijene mogu izgledati kao da nastavljaju snažno rasti, ali pad broja kupoprodaja pokazuje da sve manje kupaca može ili želi plaćati takve iznose.
Za kupce to znači da moraju opreznije gledati oglase, uspoređivati više izvora, provjeravati koliko dugo se nekretnina prodaje i razlikovati traženu cijenu od realne tržišne cijene. Za prodavatelje to znači da previsoka cijena može stvoriti privid veće vrijednosti, ali i dovesti do toga da nekretnina mjesecima ostane bez ozbiljnog kupca.
Sve dok se taj raskorak ne smanji, Hrvatska će imati tržište na kojem prodaja pada, oglasi se gomilaju, a cijene na papiru i dalje izgledaju kao da granica gotovo nema.
Imate važnu priču, fotografiju ili video? Javite nam se na [email protected]
